Български
English
Руский 
О компании
Полезное
Оценка недвижимости
Изменение статуса земледельской земли
Страхование имущества
Вопросы и отговори
Оценка недвижимости
Экспертные оценки недвижимости обыкновенно используют при принятии инвестиционных решений, покупке-продаже недвижимости, для получения кредита и определения стоимости страхования данного здания. Чаще всего применяются три метода оценки недвижимости: затратный метод, метод сравнения с аналогами на рынке, доходный метод.
Затратный метод
При этом методе исчисляется сколько бы стоило строительство подобного здания по актуальным ценам на использованные материалы и услуги. После этого учитывается амортизация за период существования здания.
Другой важный параметр – рыночная стоимость участка земли, на котором построено здание. Она определяется после сравнения с ценой земли в том же районе из других сделок купли-продажи, за последние несколько месяцев.
Оценка недвижимости по затратному методу получается, как сумма стоимости амортизированного здания и рыночной цены участка земли.
Метод сравнения с аналогами на рынке
Этот метод основан на принципе сравнения, т.е. оцениваемая недвижимость стоит столько, сколько недвижимость с таким же качеством строительства, удобством, функциональностью, расположением, доступом и др. Применим только при наличии информации о сделках с подобной недвижимостью.
Доходный метод
Основная величина, необходимая для вычисления стоимости одного объекта недвижимости по доходному методу – норма капитализации. Она определяется рынком и является индикатором степени развития и ликвидности рынка, а также риска при инвестиции в соответствующий вид недвижимости.
В зависимости от того, используется ли недвижимость собственником или сдается в аренду, могут применяться две техники – прямая капитализация и дисконтирование денежных потоков.
Прямая капитализация применяется, когда оценивается недвижимость, используемая собственником. Рассчитывают потенциальные годовые доходы от сдачи недвижимости в аренду. После этого вычитаются расходы, связанные с поддержкой здания и получают потенциальную оперативную прибыль от недвижимости. Эту прибыль капитализируют через норму капитализации для подобного вида недвижимости.
Дисконтирование денежных потоков используется как техника для оценки в случае, когда объект оценки – здание, которое предлагает площади в аренду. Обыкновенно делают 10-летние прогнозы о будущей оперативной прибыли от недвижимости. После того как дисконтируют с подходящей нормой капитализации, получается стоимость здания по доходному методу.
Справедливая рыночная стоимость
После того как сделана оценка недвижимости по трем методам, оценщик должен рассчитать справедливую рыночную стоимость недвижимости. Это можно сделать через выбор стоимости, полученной одним из методов, или рассчитав среднюю стоимость от использованных методов оценки.
Изменение статуса земледельской земли
Изменение предназначения земледельской земли для промышленных целей или для жилищного строительства происходит в порядке, установленном Болгарским законодательством: Заявить о намерении инвестировать в конкретную недвижимость в державной газете или региональной прессе. Одобрение Районной инспекции по защите окружающей среды (РИОС). Разрешение мэра на проведение процедуры. Акт браковки насаждений, если такие вписаны в документ о собственности. Проектирование. Включает несколько проектов - Геодезия, Архитектура, Вода и Канализация, Электрические и Дорожные коммуникации. Одобрение РИОС разработанного проекта. Одобрение проекта советом мэрии. Оплата такс регламентируемых советом мэрии и связанных с типом населенного места. После завершения процедуры недвижимость приобретает статус урегулированного земельного участка (УПИ). На участке может производиться строительство, отвечающее одобренным проектам.
Страхование имущества
Много лицензированных страховых компаний предлагают различные виды страхования имущества. Объектом страхования может быть недвижимое (жилища, виллы, офисы, хозяйственные здания) и движимое имущество (обстановка, техника и приборы, хозяйственное имущество, машины и оборудование и др.) фирм, организаций и граждан
Основные риски, которые покрывают, следующие:
- пожар и последствия тушения пожара;
- природные бедствия – буря, град, проливной дождь, наводнение, повреждения от снега и льда, вымерзание;
- землетрясение;
- молния, взрыв, столкновение или падение пилотируемого летательного тела;
- аварии водопровода и канализации;
- поджог;
- кража со взломом;
- злоумышленные действия третьих лиц – битье стекол, витрин, рекламных надписей, вывесок и др.;
- повреждения вследствие удара транспортным средством;
- оползни или обвалы земли, подземные воды;
- повреждения из-за воздействия морских волн;
- ударная/звуковая волна;
- стачки и гражданские волнения.
Страховая сумма обыкновенно определяется от Страхователя и зависит от стоимости имущества. Цена страхования (страховая премия) определяется Страховщиком в зависимости от вида и характера имущества, страховой суммы, рисковых обстоятельств, выбранного покрытия и срока страхования.
При наступлении страхового случая Страхователь в течение 24 часов должен уведомить Страховщика. Нельзя предпринимать действия, которые могут увеличить размеры потерь. Ущерб устанавливается через осмотр представителями Страхователя, Страховщика и независимым экспертом.
Страховая выплата определяется в рамках страховой суммы или сообразно лимиту ответственности. При полных потерях размер ущерба равен действительной стоимости поврежденного имущества, но не может превышать страховую сумму. При частичных потерях ущерб определяется в зависимости от расходов, необходимых для восстановления имущества до вида и состояния, в котором оно было непосредственно до события. Страховка обыкновенно выплачивается в срок до 15 дней после предоставления всех документов, необходимых для доказательства события и определения размера ущерба.
